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2022-05-24nwwl多次“松绑”后,南京楼市明显分化:有楼盘

每经记者 陈荣浩    深圳报道

自4月初以来,南京多次出台楼市新政,在限售、限贷端均出现了不同程度“松绑”。

如新房限售方面,从原来的办证满3年变为备案满3年,即新房备案满3年后就可入市交易。而市场最为关注的限购“松绑”方面,南京市从溧水和六合区等远城区起步,逐步放宽至浦口、雨花台、江宁和栖霞等近郊区域等偏远板块。

随着政策松绑,市场反应也较为迅速。据南京网上房地产信息,“五一”假期南京新房认购量同比去年上涨约98%,而上周南京商品住宅认购量、成交量依然维持上涨趋势,同比上涨约26%、7%。

5月18日上午,南京江北区的置业顾问张岳通过微信向《每日经济新闻》记者介绍,“二手房备案满3年出售政策落地后,目前改善群体市场逐渐回暖,成交量也上来了。不过项目之间差别还是很明显,好位置依然坚挺,但也有不少楼盘由于位置偏远显得很冷清。”

成交回暖,分化加剧

从4月初以来的一个多月里,南京已经6次松绑楼市。

4月9日,南京溧水区率先对外地户籍放松限购;4月11日,南京六合区跟进;4月23日,南京非热点板块限购进一步放松;4月26日,南京在限贷方面执行“认贷不认房”,购房者结清贷款即可认定为首套;5月7日,南京江北核心区放松限购,南京本地户籍在该区域购房不受限制;5月13日,南京本地二孩及以上家庭即日起可开具第三套房的购房证明,在南京全域购买第三套房不受限制。

目前,南京市限购区域仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区。

从房价表现来看,国家统计局5月18日公布的4月份70城房价指数显示,4月南京新房价格环比下跌0.5%,这也是南京新房价格连涨4个月后再度下跌;二手房价格环比下降0.6%、同比下跌0.9%,南京二手房价格已连跌7个月,同比也出现下跌。

随着楼市新政的不断落地,南京楼市也出现一定回暖。尤其是5月以来新房和二手房成交量上涨显著,但与此同时,市场分化依然严重。

据南京网上房地产数据,上周南京楼市共认购1221套,成交1033套,日均认购约174套、成交约148套,环比前一周,认购量上涨约39%,成交量上涨约12%。

从具体楼盘表现来看,上周位于建邺区的紫金金融中心以296套的销售量排在第一位;位于雨花台区的南汕印象府周以142套位居第二。此外,江宁区上坊玖峰兰庭和城南大校场、金地大成汇文府两个项目首开去化均超过八成。

来源:南京网上房地产

“5月以来,包括南部新城大校场板块和雨花核心板块等迅速回暖,比如我了解到的河西一些低价位笋盘开始快速成交。总之,市场从之前的观望,到现在不少买家已经开始抄底,不过抄底对象主要还是以南京热点板块为主。虽然越边缘的板块价格越优惠,但购房者却显得更谨慎。”张岳告诉记者。

记者通过梳理南京网上房地产信息发现,南京卖得好的楼盘项目有些平均一天能卖几十套。以5月18日数据为例,江宁区的云上润府和玖峰兰亭当日分别销售46套和36套,栖霞区的山语境府当日销售29套。

相比之下,有不少楼盘则去化艰难。如位于江宁大学城的山和宸园于今年1月推出5号楼共计72套房源,销售均价2.5万元/平方米,截至5月18日仅成交了8套,去化率仅1成出头。

类似的还有位于雨花台区的天萃秀园项目,该项目在今年5月初入市了5幢、11幢、8幢、9幢累计412套房源,户型建面约98-140平方米,销售均价35422元/平方米,但入市以来仍为零成交。

来源:南京网上房地产信息

“各项目间的去化差异严重跟项目自身的配套资源、产业导入、未来规划、交通通勤等因素有很大关系,不好一概而论。”中指研究院南京分院高级分析师赵芊5月19日上午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,在当前市场环境下,南京购房者观望意愿较为浓厚,尤其在此轮疫情反复的情况下,一些购房者甚至出现了相对悲观的态度。此时选择买房的更多是刚需客户。他们在选择板块时,往往会在购房承受能力范围之内优先选择各维度较为优先的楼盘,即“优中选优”,这也是导致市场分化最根本的原因之一。

5月19日下午,戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“由于南京的限购和限售相继松绑,也让之前限售的次新房提前上市,而限购松绑也让更多人获得了房票,整体市场流动性得以活跃起来。”

挂牌增多,冷热不均

南京限售政策松绑后,二手房挂牌量出现了明显上升。

记者查询贝壳找房了解到,包括保利天悦、正荣滨江紫阁、佳兆业城市广场三期、绿地海珀滨江等多个楼盘的二手房源挂牌量均在5月开始激增。

截至5月19日,保利天悦二手房挂牌量11套、正荣滨江紫阁10套、佳兆业城市广场三期49套、绿地海珀滨江39套。这些楼盘均于2017-2018年开盘,刚好满足新政的要求,即备案已满3年。

“5月份以来,南京整体的市场情况确实有所回暖,在核心区域的楼盘更受购房者青睐,比如南汕印象府、越江时代苑、金樾府等项目现场都十分火热,我们带购房者去现场时,常常也都是3-4组客户一起。”5月19上午,在南京江宁区从事房产置业顾问多年的陈俊怀通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

数据来源:金刚石房地产云数据

在与多位房产中介交流过程中,记者还了解到,不同中介对南京各片区所谓的核心区存在较大差异,南京各个片区“造核”现象较为明显。其中,房产中介提及较多且广泛认可的包括江核、紫核,也有被部分房产中介提及的雨核、燕子矶新核和仙林新核等。

事实上,从南京过去几个月的楼市成交走势来看,整体情况并不乐观,与去年同期相比下滑较为显著。

南京网上房地产数据显示,今年一季度南京市新房认购5731套、成交21129套,同比2020年一季度认购量下滑43.2%、成交量下滑30%。

进入今年4月份,南京市迎来一波新房集中供应,但多个项目去化情况并不理想。据金刚石房地产云数据,南京4月份总共有41个项目开盘,仅有6个楼盘售罄。4月南京新房认购7358套,成交6945套,环比3月认购量上涨3.2%,成交量下降36%。截至5月19日,南京商品房住宅累计成交套数为29656套,而库存达76458套。

“新政之下,原二手房房东在出让手头的物业后,又有资金投向新市场。虽然新政带动了市场流转,但对于这部分购房者而言更多是置换改善型,因此对楼盘品质要会更加高。加上目前大市场经济环境下,购房者选择也更为慎重,因此优质楼盘销售良好。”汤耀光表示,目前市场的回暖并非全面性回暖,未来除非投资性购房者的购房意欲能进一步激发,不然项目销售分化情况将在一段时间内持续。

“南京在因城施策方针的指引下,正打出了包括松绑二孩及以上家庭购房资格、部分区域放松限售政策‘组合拳’,来维护楼市稳定及城市吸引力。这些政策将在一定程度促进房地产市场健康良性发展,预计市场将有潜在的升温机会。”诸葛找房分析师关荣雪5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析道。

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